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    被推倒的别墅

    正文概述 裕客源码   2020-10-5   42

    被推倒的别墅插图

    撰文 /    财经天下周刊记者 李逗
    编辑 /   嵇国华

     

    多年以前,“绿水青山与金山银山”还只是一个相对模糊的概念。如今,人们逐渐发现,要想换回绿水青山,代价可能是一栋栋价值不菲的别墅。

    以2018年7月31日开始的秦岭违建别墅整治为标志,进入2019年,各地违建别墅也登上多个城市的新闻头条。这些别墅项目的名字你可能并不陌生,比如雪湖春风、莱钢金鼎、白马庄园、桃花源江南里、恒大金碧天下等。它们大多位于风景名胜区内,也曾被当作地区标杆性项目宣传。

    被推倒的别墅插图(1)
    图/视觉中国(秦岭违建别墅整治)

    因别墅违建而心忧的,不止是业主一方。X、开发商、X机关审批人员以及环保督察人士,都成为了这场巡查链条中的X体。违建别墅倒下的同时,不少地方干部被严厉问责,一些人甚至涉嫌违法,被追究刑事责任。

     

     

     

    比X更棘手的难题

     

    20X刚踏入初秋,大批候鸟陆续飞抵团泊洼水库,稍作休整,便要接着往南启程。但真正扰乱这片水土的,还得从挖掘机开进来的那天说起。

    团泊洼水库位于天津市静海区,水域面积约60平方公里,水量常年充沛。与其他发展渔业,或者沿湖建设工业项目的水洼不同,这里承载的一个生态保育功能便是鸟类自然保护区。但在后续发展中,团泊洼很快成为当地有名的别墅区,退休干部的疗养胜地。

    被推倒的别墅插图(2)
    图/视觉中国(天津静海站)


    20X8月末,静海区住建委宣布,以鸟类保护区生态修复项目建设的名义,将团泊洼水库旁的3个别墅项目(丁香岛小区全部房屋、鸢尾岛小区全部房屋、瑞城东苑小区25-78号楼),划定为征收项目。于是,几十余套“审批手续齐全”的类别墅建筑被认定违建,行将X。

    紧接着,拆迁工人与拆迁卡车进驻到团泊洼水库,团泊水库的生态整治行动随即展开。那些突然接到通知别墅被拆的业主们却傻眼了。“我是从正规渠道X的大产权房子,别墅五证齐全,也拿了房产证,怎么忽然就成了违建?”业主张琦说。

    所谓五证齐全,指的是开发商在预售商品房时应具备《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》、《国有土地使用证》和《商品房预售许可证》。过去多年来,我国大量别墅都存在手续不齐全的违建情况。市民张琦买的别墅,虽然躲过了以往违建别墅的灰色地带,但没躲过突如其来的生态保护新规。

    不过,有一些关键问题,却是这些官方资料没有提及的,譬如补贴问题、生态红线标准问题等等。但在这些问题还没解决之前,挖掘机的爪机已经伸向了别墅楼的主体。张琦现在要解决的,不仅仅是补贴问题,还有迫在眉睫的搬迁问题。

    真正麻烦的事情还在后面。随着政策的调整和市场的转化,评估等定性的过程,变得更加复杂。X之后,房屋的评估、补偿标准成为一个更棘手的难题。

    按照常规的拆违程序来看,这其中至少包括三个大环节,一是违建谈话,二是限期X通知,三是强制X决定。每一个流程都有严格的程序要求,但在实际执行过程中,补贴流程长、评估费用高低不一成为与业主协商的重大阻碍。

    北京金诉律师事务所主任X臣律师介绍称,“对于手续齐全的拆迁补偿,目前一般有三种模式:征收、预征收、市场化回购,这三种行为,征收为行政行为,预征收为违法行为,市场化回购为民事行为。这是本质的区别。以上三种方式最合法合规是征收,但不能是暴力执法。征收和回购的不同在于,征收的手续决定了X也没有问题,在流程上法律上是可以的。而回购是没有经过征收流程的,直接X毁掉的话,则会面临国有资产严重损失的风险。”

    不过, 即使法律规定了征收的时候不能低于市场价格,但是在征收过程中,不少项目实际上依旧是低于市场价格的。“如果遇到了强买强卖,业主有权采取一系列的法律手段保护自己,比如违法查处、行政X等方式。如果愿意配合当地的清除工作,业主有权利要求合适的补偿,比如要求不低于市场价格的货币补偿,或者要求给予安置房。”

     

     

     

    最严禁墅令之下

     

    针对别墅的禁令,并不是突如其来的。

    早在2003年,国土资源部就曾下发通知,明确规定了停止别墅类用地的土地供应。迄今为止,相关部门已发布过十几道“禁墅令”,效果却不甚明显。

    供职于某闽系房企的房企营销总X认为,这主要因为有别墅的市场需求自然会有供给。“现在市场新推出的别墅主要分两种,一种是部分在售别墅用地变相囤地,捂盘惜售,‘搞二次开发’,另一种则是在地块内部做文章,通过大量配建等做法‘调整’容积率绕过政策限制。”

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    图/视觉中国(石家庄违规别墅正在紧急X)

     

    作为一种稀缺性资源,别墅产品通常具备山水园林等自然优势。但一个耐人寻味的现象是,“禁墅令”不断升级下,市场对别墅的需求反而上升,多地省市出现了别墅与高层、洋房混搭的现象,以此规避“禁墅令”。

    2019年4月3日,国家住建部发布“史上最严禁墅令”,要求各省市立即暂停办理本行政区域内有关别墅项目建设审批手续。1个多月之后,5月14日,X又召开全国违建别墅问题清查整治专项行动电视电话会议,此后全国多地开展违建别墅问题清查整治专项行动。

    这之后,违建别墅迎来重拳治理的两年。秦岭北麓1100多栋违建别墅被依法X,依法收回国有土地4557亩,退还集体土地3257亩;济南雪野湖1000余套违建别墅被拆;湖南湘潭X绿心地区96套违建别墅、59亩违建仿古建筑……

    在过去两年的整治行动里,被有关部门查处的,不仅有开发商违法施工的别墅、地方X违规审批办理“五证”的别墅,更有因X任务承压导致的“当时合法,现在不合法”的别墅。

    为了尽快达成X任务,一些地方甚至成立专项整治指挥部,城建部门、税务局、畜牧局、煤炭局、科技局等各部门和各乡镇均有派员参与。问题也随之而来,违建别墅的X标准并不规范,不少手续齐全的别墅产品,也被列入X名单。

    20X4月份,河北保定市涞水县山水醉小区的业主收到了业主告知书,当地管委会要求业主3天内清除所有的个人物品。理由是这个小区的一期40多套别墅,不符合当地的总体规划,还违反了河北省风景名胜相关条例,必须进行X。

    这些手续齐全的别墅业主们,不满于“违建”的说法,不断向当地主管部门申诉,但最终得到的回应却让他们哭笑不得。当地主管部门对此解释道, “当时是合法的项目,但是现在不符合旅游区的规划,也就是不合法了”。

    除了河北涞水县别墅,济南雪野湖千余套“手续齐全违建别墅”也被列入X计划,但查看这些别墅的开发过程,均是在2010年前后,由企业通过X招商引资进入雪野湖,合法取得所有开发手续,且证件齐全的别墅。

    各地的生态整治行动下,诸多“手续齐全的违建别墅”被逐个履为平地。而从法律层面来说,关于违建别墅有一个明确的界定。X臣律师介绍道,常规的违建指的是没有取得建设工程规划许可证的建筑。而目前环湖违建别墅主要分两类,一类是手续齐全但是这些手续违背了国家的相关规划,属于地方违规办理了相关开发手续,违背了国家的红线。一类是手续不齐全或者没手续的违建,这种属于法律意义上的违建。

    “其实,从法律上来讲,有个基本原则叫法不溯及既往。不能因为新规出现了,用新规去约束之前的行为。如果审批手续齐全,是不构成法律意义上的违建的,开发商建房只需要按照相关审批手续建就是合法的。而之所以出现这种说法,实际上是因为虽然当地X部门出了审批手续,但和更高一级的规划不相符,甚至可能是违法的,属于内部出了问题。”X臣说道。

     

     

     

    险中取利

     

    2008年,受青岛市邀请,台湾乡林集团创始人赖正镒来到黄岛区考察,在看完张屯嘴凤凰山一块背山面海的土地后,他决定留下来,决意把台湾打造的日月潭涵碧楼复制到青岛来。

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    图/视觉中国(青岛涵碧楼)

      

    涵碧楼项目的总投资高达30亿元,光设计费就花了3.6亿元,邀请到安缦酒店的设计师Kerry Hill出山设计。青岛涵碧楼是赖正镒进入国内的第一个项目,他不止一次提到,自己选定这块地只用了30分钟,但他却很少说,这块临海土地仅为40年产权的商业用地,获批时并无住宅部分。但在赖正镒的一番巧妙操作后,原先规划的商业用地上,开始建起了一栋栋别墅。

    在房地产早期开发进程中,类似改变土地性质的事情并不少见。一位青岛本地的房企人士透露,“比如一块工业用地80万元一亩,而住宅用地一亩300万元,那他补交220万元,就能把土地性质变成住宅用地,然后把地转给开发商,价格可能就是每亩600万元了。一亩地的利润就是几百万元。”

    一个有意思的细节是,据知情人士透露,涵碧楼项目开盘过后,赖正镒并不信任青岛当地员工,要求项目X及施工人员必须是台湾人。“台妹”们是挺亮眼,但并不接地气儿,加之售价过高,X情况并不好。2014年开业时,赖正镒转而玩尽营销,找来彼时风头正健的范冰冰代言,有传闻称,范冰冰事后以五折的价格购入了一幢别墅。

    20X3月25日,黄岛官方宣布,涵碧楼的41栋建筑将进行整治X,整治理由则是“项目建设施工中破坏了礁岩”。这些被拆掉的别墅市场均价8万元,按最小户型600多平米计算,一套别墅总价至少是5000万元。41栋别墅的拆建,将造成高达20多亿元的损失。

    知情人士向财经天下周刊记者透露,涵碧楼别墅X过后的区域,将重新规划为公园。至于与业主协商后续赔偿等工作,则由融创代为处理。

    在房地产大开发时期,很多地方X的环保意识不强,大量自然保护区土地,被调整为开发区住宅用地,以提升经济效益。

    翻看我国《土地管理法》,其将土地分为三大类:农用地、建设用地和未利用地。这其中,农用地的保护力度最大,比如有土地用途管制制度、基本农田保护制度、耕地保护红线制度、耕地占补平衡制度等。而自然保护区绝大多数则属于未利用地,对它的保护和管理力度均相对偏弱,管理乱象频出。

    早期,地方X把优质生态资源变成土地拍卖的现象屡见不鲜。为了加大招商引资力度,一些景区管委会甚至会打出“保姆式服务”口号,给出税收优惠等政策,一举引进多家地产开发商进驻景区。这种竭泽而渔的发展模式,让投身其中的企业陷入了恶性循环。比如,位于海南的雅居乐清水湾项目被拆,恒大海花岛项目被罚2.15亿元,而完成了阶段性整改的融创日月岛也被罚5001万元。

    一场环保风暴下,一大批违建别墅现了形。而那场被制作成44分钟的纪录片《一抓到底正风纪——秦岭违建整治始末》,也给那些侵占生态环境的地方和企业们敲响了警钟,不是什么钱都可以挣的。

     

     

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